空き家を人に貸したら相続税の節税になる!?

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<材料>

・空き家

<Point>

1人に貸している不動産は、権利関係に応じて評価額が調整される

2空き家を人に貸すとその建物の評価額は30%引きになる

3空き家を人に貸すとその土地の評価額はおよそ20%引きになる

※算定せず(空き家を貸し出すと、その建物は「貸家」の評価になることで30%引き、その土地は「貸家建付地」の評価になることで、エリアによって異なるものの、おおよそ20%引きとなる。)

住み替えにあたって家を買い増したり、上の代から相続を受けたりといった理由で、自宅以外の家を所有する人は意外といるものです。中にはそういった家を、「空き家」のまま持ち続けるケースも見られます。しかし、空き家も財産。いずれ相続税の課税対象です。

ところで、相続税の計算をするときは、ひとつひとつの不動産に値段をつける作業を行う必要があります。この作業を少し専門的に表現すると、「評価をする」といいます。ここでは、人に貸している不動産の評価に着目。空き家を人に貸すと、一定の割引を受けられるようになることをお伝えします。

例えば、一軒の空き家を持っているとします。これを評価するとき、割引はありません。空き家だからです。そこで頑張って、「荷物が置いてある」「手を入れないと貸せない」といったもろもろの事情をクリア。人に貸すことにします。

そうすると一定の条件のもと、空き家は「貸家」となって、割引の対象です。土地も「貸家建付地」として、割引を受けられるようになります。空き家のままにしておいたら自分で自由に使うこともできるけれど、人に貸すとそうはいきません。その不自由さが考慮されるというワケです。

さて、どの程度の割引を受けられるかを見てみましょう。建物は、「貸家」という評価になることで、30%引きになります。土地は、「貸家建付地」という評価になると、エリアによって違いがあるものの、おおよそ20%引きの評価といったところでしょうか。これで計算上、相続財産を圧縮することに成功します。

加えて、土地200平方メートルを限度に、更に50%の割引を受けられるかもしれません。一定の条件をみたすことで、貸付事業用として小規模宅地等の特例の適用の可能性もあるからです。

不動産は、利用の仕方によって評価額の割引があります。しかし、税の制度は複雑です。賃貸などで活用することが他へ与える影響も少なくないでしょう。活用にあたっては、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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相続時精算課税で贈与を受けても相続税は減らない?!

贈与の制度には、「暦年課税(れきねんかぜい)」と「相続時精算課税(そうぞくじせいさんかぜい)」の2つがあります。

暦年課税については、以前ご紹介しましたから(詳しくは、相続のコラムを参照)、今回は相続時精算課税に注目してみましょう。

相続時精算課税を選択して贈与をうけると、どうなるでしょうか。

相続時精算課税は、一定の条件をみたす場合に、選択できる制度です。例えば利用できるのは、「60歳以上の両親や祖父母から、20歳以上の子どもや孫へ贈与をするケース」といった具合です。
贈与税がかからないのは、贈与者ごとに2,500万円(特別控除額)まで。その額の大きさに驚く人も多いでしょう。でも、「相続時精算課税の適用をうけた贈与財産は、贈与者が亡くなったときに、相続財産としてカウントされる」決まりです。どういうことでしょうか?

ひとりっ子が、親の財産6,000万円を相続するとしましょう(図参照)。そうすると、相続税の基礎控除額である3,600万円(3,000万円+600万円×1人=3,600万円)を超える2,400万円(6,000万円-3,600万円=2,400万円)に対して相続税がかかります。その額は310万円です(詳しくは、相続のコラムを参照)。

もし、相続が昨年までにおきたなら、相続税はかかりませんでした。基礎控除額が6,000万円もあったからです(5,000万円+1,000万円×1人=6,000万円)。少し残念な気がします。そこで、生前贈与を受けて、親の財産を減らすことを検討します。

相続時精算課税の適用を受けて、親の貯蓄から2,400万円、贈与を受けます。2,500万円を超えないので、贈与税はかかりません。親の財産も、3,600万円に減りました(6,000万円-2,400万円=3,600万円)。

ほどなくして親が亡くなったとしましょう。親の財産が3,600万円なら相続税はかからないはず。でも、かかります。先に触れた通り、「相続時精算課税の適用をうけた贈与財産は、贈与者が亡くなったときに、相続財産としてカウントされる」ことになっているから、親の財産は6,000万円のままというわけです。

相続時精算課税とは、その名の通り、相続のときに精算して課税する制度です。安易な選択は失敗のもと。詳細な条件もあります。選択の際は、あらかじめ税理士などの専門家に相談しましょう。
※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

親との同居で相続税が安くなる?小規模宅地等の特例の「威力」と「落とし穴」!

路線価は、道路に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの評価額で、相続税や贈与税を算定するときの基準になるものです。報道によれば、大都市圏が引っぱる形で、地価全体に底入れ感が出ているといいます。

所有する財産の価値が上がるのはうれしいものです。でも、相続税のことを考えると気が重くなってしまうという人もいるでしょう。

■親の土地を相続するだけなのに、こんなに税金がかかるの!?

ひとりっ子が、親の財産6,000万円(土地(160平方メートル)3,000万円、その他3,000万円)を相続するとき、基礎控除額3,600万円を超える2,400万円が相続税の課税対象となり、相続税は310万円になります。
(詳しくは相続のコラムを参照)

親のものを譲り受けるだけなのに、、、相続税の支払いのために自宅を手放すようなことになっては本末転倒、非常に困りますよね。しかし、そのような事態を避けるために、相続税には『小規模宅地等の特例』という制度があります。

■「小規模宅地等の特例」の概要

小規模宅地等の特例は、相続などで取得した土地の評価額を、一定のルールの下に減額できる制度です。いくつかの条件をクリアする必要がありますが、例えば、同居している子どもが、親の土地(自宅の土地)を相続すると、330平方メートルを限度に、評価額を80%も減らすことができます。

評価額が圧縮されるので、それだけ支払うべき相続税は少なくなります。事業用宅地、貸付事業用宅地等でも小規模宅地等の特例は利用できますが、今回は居住用宅地についてみていきます。

■小規模宅地等の特例を満たす条件

両親が亡くなり、その家を(仮に)ひとりっ子であるあなたが相続する場合、小規模宅地等の特例を利用するには、いくつかの要件を満たさなければなりません。主なものをみていきましょう。

親と同居していた場合の方

  • 相続税の申告期限までその宅地等に居住・所有していること。

あなたが親の土地を相続する場合は、相続税の申告期限まで、つまり相続開始から10ヵ月の間、その宅地等に居住・所有をしていれば、小規模宅地等の特例を利用することができます。逆にいえば、10ヵ月以内に売却をしてしまうと、特例を使えなくなるので注意しましょう。

親と別居していた場合の方

  • 相続開始前3年間、自身または配偶者の所有する住居に住んだことがないこと
  • 相続税の申告期限までその宅地等を所有していること

あなたが親と別居していた場合、注意が必要です。もし、あなたが自分名義の家に居住している場合は、小規模宅地等の特例を利用することはできません。配偶者名義の家に居住していた場合も同様です。相続開始前3年間賃貸生活をしていること、つまり家を所有していないことが、特例を利用できる要件となります。

2世帯住宅の場合

  • 親世帯、子世帯の住居をそれぞれ区分所有建物登記していないこと

2世帯住宅の場合も注意が必要です。例えば、親世帯、子世帯が別生計で、1階に親世帯、2階に子世帯が居住し、それぞれを区分所有建物登記していた場合は同居とはみなされません。つまり、親と別居、かつ、あなたは自分名義の家に居住していることになるため、小規模宅地等の特例を利用することができなくなります。

土地面積の上限

  • 330㎡までの居住用宅地

330㎡までの居住用の宅地であれば、評価額が8割減となります。
仮に、400㎡の土地を相続した場合、330㎡を超える70㎡部分については減税されません。

■小規模宅地等の特例を適用して試算してみる

  • 親の財産6,000万円(土地3,000万円、その他3,000万円)
  • 基礎控除額3,600万円※ 一人っ子の場合(3,000万円+600万円×1人=3,600万円)

このケースだと、土地の評価額が600万円まで下げられるので、相続する財産は基礎控除額内に収まり、310万円もの節税に成功した、ということになります。

実家が都心にある場合は、それだけで基礎控除額を超えてしまうこともあるでしょう。しかし、小規模宅地等の特例を利用できれば、相続税の負担を軽減することが可能です。

■相続税まで視野に入れた住宅購入を

相続税の視点から考えると、特にひとりっ子の方が家を購入する場合は、将来実家をどうするのか、多額の相続税がかかることにはならないのか(ひとりで払いきれるのか)、などを考慮する必要があります。それらを判断するためには、まず親の財産がどのくらいあり、どの程度相続税がかかりそうなのかを一度試算してみるとよいでしょう。

しかし、子どもからはなかなか相続のことは言い出しにくいですよね? そのような場合、例えば家の購入を検討するタイミングで「自分が家を購入すると、小規模宅地等の特例というのが使えなくなるようなんだけど、うちの場合は大丈夫かな? 」など、さらりと聞いてみるのはいかがでしょうか?

「相続税を払えそうにない、、、けど、親の土地を手放したくない!」という方はマイホームを買う計画をやめて、親との同居を考えてみるのも一つの手段です。マイホームを購入しようとしていたその分のお金で、実家をリフォームするのもいいし、思い切って建て替えるのもいいかもしれません。

土地の利用の仕方を変えることで、単に相続税の節税になるだけではなく、代々相続されてきた大切な土地を手放さなくて済むことにもなります。節税ありきではないかもしれませんが、検討する価値は充分にあるでしょう。また、その効果を確実に得るためには、相応のプランニングが欠かせません。あらかじめ税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
参考:無料で税理士をご紹介【税理士ドットコム】

また、もしすでに自宅を購入している方は、親が高齢になってきたら、親との同居をどうするか、自分の家をどうするかなど、相続、資産形成の視点から検討することも大切です。

贈与でもらったはずの財産に相続税がかかる?!3年以内の贈与に注意!

親が高齢になると、いやでも相続のことが頭をよぎります。相続税の心配があれば、その財産を減らしておきたいとも考えるでしょう。このようなときに利用しやすいのは、暦年課税(れきねんかぜい)による贈与です。

暦年課税なら、1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額が110万円を超えなければ、贈与税はかかりません。税務署への申告もいらないので楽です。上手に使えば、贈与税を払わないで親の財産を減らせます。相続税も減らせます。

でも、暦年課税を利用してもらったはずの財産に、相続税がかかることがあります。これは、「相続開始前3年以内の贈与財産は、相続財産に加算する」というルールによるものです。知らないと、相続税を減らすことに失敗するかもしれません。

例を見てみましょう。親の財産を、その長男と長女が相続します(図を参照)。財産を7,000万円とすると、基礎控除額4,200万円(3,000万円+600万円×2人=4,200万円)を超える2,800万円(7,000万円-4,200万円=2,800万円)に相続税がかかります。その額は320万円です。(詳しくは、相続のコラムを参照。)

少しでも税金を減らしたいので、長男と長女が110万円ずつもらっておくことにします。親の財産が220万円(110万円×2人)減ると、相続税も減って287万円です。30万円以上の節税に成功です。

ところが、3年を待たずして親が亡くなったら、計画が狂います。長男と長女がもらった220万円は、相続財産に加算されるので、相続税は320万円。30万円以上も節税できるはずだったのに、1円も減りません。

相続はいつ起きるかわからない。こう考えると、暦年課税は使いにくいかもしれません。でも、工夫の余地があります。実はこれ、相続などで財産をもらった人に適用されるルール。だから、財産をもらう予定のない人へ贈与をしておけば、贈与ずみの財産にまで、相続税がかかるなんていうことにはなりません。4人の孫に55万ずつ、計220万円を贈与すると、30万円以上の節税に成功です。

相続対策に早すぎはありません。「そのうち考えよう」はやめて、1日でも早く向き合ってみることをお勧めします。「まさかこんなに早く」や、「あと1年早く考えておけば」は、誰にでも起きうることなのですから。
※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

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