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1現在のような超低金利時には全期間固定型がセオリー

2家計に余裕がある場合は、一部を変動金利型にするミックスプランも可能

3家計に余裕がない場合は、金利上昇リスクを避けるため、全期間固定型の配分を多めにする

※10年固定型(当初1.75%)で借りた場合、3年固定型(当初1.4%)で3年目と6年目に0.4%ずつ金利が上昇したときの10年後の残債の差。

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住宅ローンを組む時、一番悩むのは「金利タイプ」でしょう。
どの金利タイプを選択すべきかは、「経済状況(金利水準)」と「家計の余裕度」で決まります。

まず、経済状況との関わりから見ていきましょう。
おさらいですが、基本的に「景気」と「金利」は連動します。景気が良くなる局面では金利が上昇し、景気が悪くなると金利は低下すると覚えておきましょう。

金利がボトム圏(十分に下がりきってこれ以上は低くならないような状況)にあるときには、低金利の恩恵をできるだけ長く享受するために、「全期間固定型」を選ぶのが賢い選択です。反対に、景気が絶好調で金利水準もピークに達しているときは、金利の下降に伴って返済負担を軽くできる「変動金利型」を選ぶのが有利です。

現在は、アベノミクスにより異次元的にお金をジャブジャブ状態にし、人為的に金利を低く抑えこんでいる状況。一生で二度と遭遇することがないかもしれないほどの超低金利です。このような時期には、フラット35などを利用し、全返済期間を超低金利で固定してしまうのがセオリー。変動金利型や短期の固定期間選択型に比べて金利が高めで、当初の返済額が多くなったとしても、30年、35年といった長期で見れば、お得で安心と言えるでしょう。

金利タイプを選ぶうえで同時に確認したいのは、家計の余裕度です。
これは、将来金利が上昇して、返済額がアップすることに対し、どれくらい耐えられるかを見るものです。
住宅購入後もそれなりに貯蓄が残っている、毎月しっかり貯蓄ができている、子どもの教育費の負担が小さい(あと数年で終わる)、いざとなったら妻が働くことができるなど、金利が上昇しても対応可能であれば、変動金利や短期固定を一部ミックスしてもOKです。複数の金利タイプを組み合わせるミックスプランは、全期間または長期の固定期間選択型で金利上昇リスクを抑えると同時に、金利が早い時期に大きく上昇しなかった場合には、変動または短期の固定期間選択型で低金利のメリットを享受するという一挙両得を狙えます。

逆に、貯蓄や収入が少ない、子どもの教育の負担が大きい(今後増えていく)、いざというときも妻が働きに出られないといった状況であれば、金利が上昇するリスクを避け、借入の全部または大部分を全期間固定型にするほうが無難でしょう。

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執筆者

和泉昭子 生活経済ジャーナリスト/ ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、出版社・放送局を経て、フリーのキャスターに転身。NHKを中心に、ニュース・情報番組を担当。95年CFP®(ファイナンシャル・プランナー上級資格)取得後、現職へ。 NHK「日曜討論」、TBS「朝ズバッ!」、日経新聞「家計のギモン」等、メディア出演や講演活動、個人相談などを通じて、マネー情報を発信。(株)プラチナ・コンシェルジュ代表取締役 http://pt-con.jp/

和泉昭子

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どっちがおトク?金利引き下げプラン

住宅ローンを選ぼうと、金融機関のサイトやチラシなどを見ると、いくつも数字が出てきて、わかりにくいですね。今回は図の【10年固定プラン】の例をもとに、読み方を紹介していきましょう。

まず「店頭金利」とは、各銀行が世の中の金利をベースに設定する住宅ローンの基準となる金利のこと。本来であれば、この金利で貸し出しを行うところですが、実際には金融機関同士の競争が激しくなっていることなどから、店頭金利から一定金利を引き下げた金利で貸してくれる場合が一般的です。優遇される金利差が「引下げ幅」で、実際にローンを借りる際の金利が「適用金利」です。

引下げ幅は金融機関によって一律の場合もありますが、例のように▲1.4~▲1.75%と一定の幅を設定しているケースも少なくありません。これは、人によって優遇される率が異なるからです。

原則として、「信用力」が高い人ほど低い金利が適用されます。住宅ローンは長期にわたって返済していくものなので、金融機関としては確実に返済してくれる人にローンを貸し出したいと考え、たとえば企業の規模や年収等から信用力を判断しているのです。時々「ローンの審査が通らずに家を買えなかった」ということがあるのは、金融機関から信用力が足りないと判断され、融資を受けられないケースがあるからです。そして、融資を受けられる場合も、信用力により、適用金利や保証料などが変わってくる場合があるのです。

さて、金利の引き下げには、「全期間一律引下げ」と「当初期間引下げ」の2タイプあります。
「全期間一律引下げ」タイプは、全期間をとおして一律の金利優遇を受けられるもの。これに対し、「当初期間引下げ」タイプは、借入当初の金利引下げ幅が大きく、最初の特約期間(固定期間)が終わった後は小さくなるものです。例の場合は、当初は2%以上の引き下げがありますが、固定期間終了後は▲1.1~1.4%しか引き下げられません。ちなみに、基準となる店頭金利は固定期間終了時のものになるので、今後、世の中の金利が上昇した場合は、もともとの金利が上がったことに加え、引下げ幅が小さくなることで、実際に適用される金利が相当高くなる(=返済額が大幅に増える)可能性があるので、注意が必要です。

2つのタイプのどちらが有利かを判断するのは、将来の金利がわからないため何ともいえませんが、一定の仮定をおいて金融機関等でシミュレーションしてもらうとよいでしょう。
ちなみに今回の例で、3000万円を期間30年で借りた場合、10年後に店頭金利が1%上昇した場合は、「当初期間引下げ」のほうが、2%上昇した場合は「全期間一律引下げ」のほうが、それぞれ70万円ほど有利になります。

見た目の金利に騙されるな!住宅ローンのクセを知ろう

住宅を購入する際、売り手が提案するローンプランは、当初の返済額が安くなる「変動金利型」で試算されていることが多いようです。

しかし、住宅ローンは20年、30年といった長期で返済していくもの。その時々の経済状況によって返済負担が大きく変わります。そこで、今回は金利のタイプ別にそのメリットと注意点を見ていきましょう。

金利のタイプは、大きく「全期間固定型」、「変動金利型」、「固定期間選択型」の3つに分けられます。
全期間固定型は、適用される金利が、返済期間中ずっと一定のタイプ。世の中の金利がどんなに変化しようと、自分が借りたローンの金利はずっと変わらないため、返済計画が立てやすく、安心です。特に、現在のように超低金利の時期に借入をすれば、30年とか35年といった返済期間中ずっと、低い金利が適用され、有利。ただし、借入時の金利は他のタイプに比べると高く設定されているため、その分月々の返済額は高くなります。

変動金利型は、世の中の金利の状況に応じて、ローンに適用される金利が半年ごとに見直されるタイプ。ただし、一般的に、金利が見直されても返済額は5年間変わらず、変動幅もそれまでの返済額の1.25倍までとなります。そのため金利が大きく動いても、返済額が急増することはありません。
これは、一見、良いことに見えますが、実はリスクがあります。金利が上昇すると、返済額のうち利息の割合が増えて元本の返済が進まず、借入残高が減りにくくなるのです。利息額が毎回の返済額を超えてしまうと、「未払利息」が発生することもあります。
変動金利は他のタイプに比べて金利が低く、当面の返済額が少なくてすむのが魅力ですが、それだけで決めてはいけません。将来の返済額の上昇も考慮に入れて検討することが必要です。

固定期間選択型は、借入当初から数年間の金利が固定されるタイプです。固定期間には3年、5年、10年、15年などがあり、原則として固定期間が短いほど適用金利が低くなります。
固定期間が終了した後は、再び一定期間の固定金利にするか、変動金利にするかを選びます。選択した固定期間中は他のタイプへの変更ができないことには注意が必要です。

上記のように、住宅ローンの金利タイプにはそれぞれ一長一短あります。では、どのように選べばいいのでしょうか。後日詳しくご紹介しましょう。

そのローンプランは危険?!月々の返済額に騙されるな!

モデルハウスやモデルルームを訪れ、欲しい家(部屋)が絞られてくると、営業担当の方が「これまでの家賃と変わらない負担でマイホームが買えますよ」
といいながら、ローンプランを提示してくれます。

そのとき、皆さんが真っ先に確認するのは、月々の返済額でしょう。
「ふむふむ。これなら買えそうだ」と思うかもしれません。
でもちょっと待って!
他にも重要なチェックポイントがあるのです。

まずは、<返済期間>を確認してください。
営業担当者が提示するローンプランでは、通常、「35年」の返済期間で試算しています。
これは一般的なローンが組める最長期間。
期間を長くすればするほど、月々の返済額が少なくなるので、買い手にとってはハードルが低く感じられるため、最初は35年で提示するのです。

そこで、ローンをメインで組む人(一家の大黒柱)の年齢に35年を足して、何歳まで返済することになるのか確認しましょう。
もし35歳なら、70歳までローンを払い続けることになります。
現在の制度では、一般的な企業の定年は65歳。従って、その後は年金の中からローンを払っていくことになります。退職金で一括返済することもできますが、老後は厳しくなるでしょう。
そこで、できれば65歳までに完済できるように返済期間を設定するのが理想です。

返済期間を短くすると、月々の返済負担は重くなりますが、総返済額は少なくなります。

表をご覧ください。

返済期間は1年刻みで設定できますが、たとえば35年と33年では、月4千円ほど多く返すだけで、総返済額が70万円以上も減らせるのです! 4千円なら、ちょっとした節約で捻出することができますよね。

2つ目のチェックポイントは<ボーナス返済>です。
ボーナス返済を併用すると、月々の返済額は少なくてすみます。しかし、ボーナスは会社の業績や景気の影響を受けやすいので、アテにしすぎてはいけません。特に現在のような景気回復期にはボーナスが増えるため、気持ちが大きくなりがちなので、要注意! 
住宅ローンは、この先30年とか35年といった長期にわたって返済していくもの。どのような経済状況であろうと返済し続けなければならないので、ボーナス返済は利用しないか、せいぜい2~3割までに抑えるようにしましょう。
もしボーナスがたくさんもらえたら、「繰上げ返済」にまわせばいいのです。

3つめのポイントは<ローンの種類>ですが、これについては次回改めてご紹介することにしましょう。

2015.6.30更新

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