入居日を月後半に設定すれば、賃料を節約できるかも?

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16,000貯まる!
<材料>

・入居月の賃料

<Point>

1通常、退居月、入居月の賃料は日割り計算

2入居日を月の後半に設定

3月末近くの入居なら、入居月の日割り賃料のサービスを交渉してみよう

※家賃8万円のマンション、入居日を25日にして、日割り賃料1.6万円の節約!

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新しい部屋を探すのって楽しいですよね。これから新しい生活が始まると考えるだけでワクワクします。

ただし、お金の面ではいろいろと出費が重なります。敷金、礼金、損害保険料、引っ越し代…。新しい部屋には新しいカーテンや家具も欲しくなったりします。いろいろと入り用だからこそ、節約できるところは節約したいもの。そこでちょっと知恵を使って、賃料を節約する交渉テクニックをご紹介しましょう。

今回のポイントは新居への入居日です。もし、引っ越しの日程を調整できるのなら、月末近くに入居日を設定してみてはいかがでしょうか?うまくいけば、入居月分の賃料をおまけしてくれるかもしれません。

通常、賃貸の場合、退居月、入居月の賃料は日割り計算されます。例として、6月25日にマンションAからマンションBに転居する場合をみてみましょう。賃料は同じ8万円とします。この場合、通常ならば、マンションAの賃料として24日分の6万4,000円を、マンションBの賃料として6日分の1万6,000円を支払うことになり、合計の支払額は8万円となります。

そこでもし、あなたの入居日が月末近くなら、新居の契約前に、入居月の賃料をサービスしてもらえないかどうか、丁重に聞いてみましょう。家賃8万円のマンションBに場合なら、1万円前後の節約ができるかもしれません。ちょっとしたお小遣いですよね。

家主側としても、確実に入居者を確保しておきたいところ。このくらいの家賃のサービスで入居してくれるのならば、万々歳というのが本音かもしれません。

この場合、入居日は月の後半、25日以降というのが交渉を成功させるポイントです。繁忙期を過ぎた6月以降であれば、場合によってはもっと長い期間サービスをしてくれるかもしれませんが、あまり欲を出し過ぎると交渉の成立は難しくなります。

いろいろとお金のかかる転居費用。少しでも節約したいという方、ぜひトライしてみてはいかがでしょうか?

2015.7.06更新

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執筆者

工藤清美 ファイナンシャル・プランナー

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。 シンクタンク、出版社を経て、銀行に勤務。銀行では市場部門でリスク管理を担当。08年CFP®(FP上級資格)取得。 現在は独立系FPとして、相談業務、セミナー講師、執筆などを行う。個人相談ではリピーターも多く、資産運用や相続対策などについて、実行支援までを行う。2児の母。

工藤清美

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家主が納得する、賃料交渉テクニック Part.2

前回に続き、賃料交渉Part2!

前回の交渉は、支払賃料全体の引き下げでした。ただし、これは家主の毎月の家賃収入の減少を意味するため、すんなりと受け入れられない可能性もあります。そこで、もうひとつの交渉術をご紹介しましょう。

一般的に、賃料には家賃と管理費があります。今回はこの家賃と管理費の割合に着目。家主が納得する賃料交渉術、それは、家賃と管理費の割合変更をお願いする、というものです。

具体的にみてみましょう。
家賃7万8,000円、管理費2,000円、計8万円の物件Aがあったとします。K子さんは、現地も見て気に入ったので入居したいと思いました。でも、この物件Aは前の入居者が引っ越したばかりで、長い間空室が続いていたものではありません。少しでも節約したいK子さんは、次のように交渉しました。「すみません。賃料は8万円のままでいいのですが、家賃を7万3,000円に、管理費を7,000円にしていただけませんか?」

今回のケースでは毎月の支払賃料は変わりません。では、どのような効果があるのでしょうか?

部屋を賃貸する場合には、実際の賃料以外にも様々な費用がかかります。その主なものが敷金、礼金、仲介手数料等の入居費用です。敷金は、家主を保護するためのお金です。退居時には原則、入居者に払い戻されますが、賃料の未払いがあったり、不注意により賃貸物件に損傷を与えたりした場合には、敷金から家主にその損害分が支払われます。礼金は、家主へのお礼金です。仲介手数料は、物件を紹介した不動産会社への手数料です。一般的に敷金や礼金はそれぞれ家賃の1~2ヵ月分、仲介手数料は家賃の1ヵ月分が相場です。

では、家主がK子さんの提案を承諾した場合の入居費用を計算してみましょう。仮に敷金、礼金、仲介手数料がそれぞれ家賃の1ヵ月分とすると、交渉前の入居費用は23万4000円(7万8,000円×3ヵ月分)です。それが、交渉後は21万9,000円(7万3,000円×3ヵ月分)となり、1万5,000円の節約となります。敷金や礼金、仲介手数料は賃料全体ではなく、家賃を基準に計算する、というのがポイント。よって、家賃と管理費の割合を変更するだけで、入居費用を大きく節約できるのです。

さらに、家賃と管理費の割合変更は、賃貸契約を更新する際に支払う更新手数料の節約にもつながります。更新手数料も、入居費用同様、家賃を基準に計算します。K子さんの例でみると、もし更新手数料が家賃の2ヵ月分だった場合には、1万円の節約となります。

家主としては、入居時に受取る礼金は減ってしまいますが、敷金はいずれ返却すべきもの。また、なんといっても毎月の賃料収入が変わらないということはうれしいものです。

今回の交渉はPart1の賃料全体の引き下げ交渉よりも、ハードルは低くなるでしょう。入居費用を少しでも節約したいという方は、一度試してみてはいかがでしょうか?

2015.6.15更新

家主が納得する、家賃交渉テクニック Part.1

部屋を借りるとき、賃料を交渉したことはありますか?

「賃料を交渉するなんて、できるの?」と思われるかもしれません。全てのケースで成功するとは限りませんが、賃料交渉はやってみる価値はあります。それどころか、物件によっては賃料交渉を前提に高めに価格設定している場合もあるため、逆に交渉しなければ損をしてしまうこともあるのです。

一般的に、部屋の賃料には家賃と管理費があります。家賃はその名の通り、部屋を借りるための費用です。管理費はマンション等の共有部分の清掃やメンテナンス(電球の交換やエレベータの整備等)の費用です。

もし、家賃と管理費で合計8万円の賃料を、交渉後7万9,000円にすることができれば、年間1万2,000円の節約になります。では、賃料交渉をより成功しやすくするためには、どのようなポイントがあるのでしょうか?

最も引っ越しの多い時期は1~3月です。もし、あなたの引っ越しの時期が繁忙期を過ぎた4月以降の場合は、部屋を保有する家主は賃料交渉に応じてくれる可能性が高くなります。さらに、夏を迎えるこれからの時期は、その確率はさらに高まります。繁忙期を過ぎたこの時期に部屋が空いているということは、その後すぐには入居者が現れない可能性があるからです。

家主にとって最もコワイのは、長期間空室が続いてしまうこと。もし、家賃8万円の部屋で1ヵ月間の空室が続けば、家主にとっては8万円の損失、2ヵ月空室が続けば16万円の損失となります。一方、賃料を1,000円に下げて、すぐに入居者が見つかれば、1,000×24ヵ月=2万4,000円(2年更新の場合)の損失、2,000円下げた場合でも4万8,000円損失です。家主としては、数千円家賃を下げて空室が埋まるのならば、そのほうが良いと思うかもしれません。

某不動産会社を通じて家主にヒヤリングしたところ、空室が2ヵ月続いたら賃料の引き下げを検討する場合が多いとのこと。ということは、入居先の空室期間が2ヵ月以上の場合は、家主は賃下げに応じる可能性が高くなるということになります。

ただし、交渉ごとは相手の立場を考えて行う必要があります。あなたが交渉するのは不動産会社ですが、不動産会社は家主にあなたの要求を伝え、承諾を得なければなりません。つまり、不動産会社が家主に伝えやすく、そして、家主も受け入れやすい条件を提示する必要があります。「自分が家主だったら、どのくらいの賃下げなら受け入れられるか」というように、相手の立場に立った条件を提示するのが、賃下げ交渉を成功させるポイントです。

2015.5.13更新

非公開: モデルハウスに行く前に。いくらの家なら買ってもいいの?

家賃をいくら払っても自分のモノにはならないし、そろそろ家を買いたいな・・・と思っている人もいるのでは? でも、ちょっと待って! モデルハウスに行く前に、身の丈に合った住宅価格はいくらくらいなのか、試算してから出かけましょう。

分相応な住宅価格の目安は、以下の式で試算できます。

購入可能物件価格 = (自己資金 + 借入可能額 + 親等の支援 ) ÷ 1.1

自己資金とは、いわゆる頭金のこと。多ければ多いほどその後の返済は楽になりますが、貯蓄を全額はたいてしまっては後が大変です。いざというときの資金(生活費3か月分くらい)や当面の教育費などはきちんと確保しておきましょう。
最近は頭金ナシで買える物件もありますが、そうでもしなければ売れない物件かもしれません。また、<頭金が用意できない=貯蓄ができない=返済ができない>と判断されて、融資の条件が悪くなるケースもあるので、最低でも物件価格の1割程度は入れたほうがよいでしょう。

借入可能額は、「金融機関から借り入れられる額」ではなく、「自分が返済できる額」から考えましょう。たとえば、長期固定ローンの「フラット35」の場合、年収に占める年間返済額の割合(返済負担率)が35%以下(400万円未満の場合は30%以下)となっています。しかし、年収500万円で借入可能額いっぱいいっぱい借りた場合、年間175万円(月々15万円弱)返済しなくてはなりません。実際には社会保険料や税金が引かれて手取り年収は400万円弱ですから、残り約225万円(月19万円弱)で生活することになります。特に子どもがいる家庭では、将来教育費が増えてきますから、これでは厳しいですね。

そこで、実際にこれくらいなら長期にわたって返していけそうだという額を考えてみましょう。下図は、月々の返済額と返済期間からいくらくらいの借入ができるかを示したものです。我が家の適正な借入額はいくらくらいになりそうですか?

自分たちだけでは希望の物件を手に入れるのが難しい場合、親等の支援についても検討してみましょう。現在、住宅資金の贈与はかなり税制優遇されています。

最後に1.1で割るのは、住宅を手にいれる際にさまざまな諸費用がかかるから。新築で3~5%、中古では5~7%と言われていますが、引っ越し費用などもかかるので1割の経費をみています。
住宅は人生で一番大きな買い物です。後悔のないよう、慎重にプランを立てましょうね。

2015.5.27更新

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