そのローンプランは危険?!月々の返済額に騙されるな!

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<材料>

・不動産屋さんのローンの提案表

<Point>

1月々の返済額だけでなく、返済期間やボーナス返済額も確認する

2返済期間は短くするほど、総返済額が少なくなる

3ボーナスは景気の影響が受けやすいので、アテにしすぎない

※3,000万円を金利2%で借りた場合、返済期間が35年と30年の総返済額の差

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モデルハウスやモデルルームを訪れ、欲しい家(部屋)が絞られてくると、営業担当の方が「これまでの家賃と変わらない負担でマイホームが買えますよ」
といいながら、ローンプランを提示してくれます。

そのとき、皆さんが真っ先に確認するのは、月々の返済額でしょう。
「ふむふむ。これなら買えそうだ」と思うかもしれません。
でもちょっと待って!
他にも重要なチェックポイントがあるのです。

まずは、<返済期間>を確認してください。
営業担当者が提示するローンプランでは、通常、「35年」の返済期間で試算しています。
これは一般的なローンが組める最長期間。
期間を長くすればするほど、月々の返済額が少なくなるので、買い手にとってはハードルが低く感じられるため、最初は35年で提示するのです。

そこで、ローンをメインで組む人(一家の大黒柱)の年齢に35年を足して、何歳まで返済することになるのか確認しましょう。
もし35歳なら、70歳までローンを払い続けることになります。
現在の制度では、一般的な企業の定年は65歳。従って、その後は年金の中からローンを払っていくことになります。退職金で一括返済することもできますが、老後は厳しくなるでしょう。
そこで、できれば65歳までに完済できるように返済期間を設定するのが理想です。

返済期間を短くすると、月々の返済負担は重くなりますが、総返済額は少なくなります。

表をご覧ください。

返済期間は1年刻みで設定できますが、たとえば35年と33年では、月4千円ほど多く返すだけで、総返済額が70万円以上も減らせるのです! 4千円なら、ちょっとした節約で捻出することができますよね。

2つ目のチェックポイントは<ボーナス返済>です。
ボーナス返済を併用すると、月々の返済額は少なくてすみます。しかし、ボーナスは会社の業績や景気の影響を受けやすいので、アテにしすぎてはいけません。特に現在のような景気回復期にはボーナスが増えるため、気持ちが大きくなりがちなので、要注意! 
住宅ローンは、この先30年とか35年といった長期にわたって返済していくもの。どのような経済状況であろうと返済し続けなければならないので、ボーナス返済は利用しないか、せいぜい2~3割までに抑えるようにしましょう。
もしボーナスがたくさんもらえたら、「繰上げ返済」にまわせばいいのです。

3つめのポイントは<ローンの種類>ですが、これについては次回改めてご紹介することにしましょう。

2015.6.30更新

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  • そのローンプランは危険?!月々の返済額に騙されるな!

執筆者

和泉昭子 生活経済ジャーナリスト/ ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、出版社・放送局を経て、フリーのキャスターに転身。NHKを中心に、ニュース・情報番組を担当。95年CFP®(ファイナンシャル・プランナー上級資格)取得後、現職へ。 NHK「日曜討論」、TBS「朝ズバッ!」、日経新聞「家計のギモン」等、メディア出演や講演活動、個人相談などを通じて、マネー情報を発信。(株)プラチナ・コンシェルジュ代表取締役 http://pt-con.jp/

和泉昭子

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非公開: モデルハウスに行く前に。いくらの家なら買ってもいいの?

家賃をいくら払っても自分のモノにはならないし、そろそろ家を買いたいな・・・と思っている人もいるのでは? でも、ちょっと待って! モデルハウスに行く前に、身の丈に合った住宅価格はいくらくらいなのか、試算してから出かけましょう。

分相応な住宅価格の目安は、以下の式で試算できます。

購入可能物件価格 = (自己資金 + 借入可能額 + 親等の支援 ) ÷ 1.1

自己資金とは、いわゆる頭金のこと。多ければ多いほどその後の返済は楽になりますが、貯蓄を全額はたいてしまっては後が大変です。いざというときの資金(生活費3か月分くらい)や当面の教育費などはきちんと確保しておきましょう。
最近は頭金ナシで買える物件もありますが、そうでもしなければ売れない物件かもしれません。また、<頭金が用意できない=貯蓄ができない=返済ができない>と判断されて、融資の条件が悪くなるケースもあるので、最低でも物件価格の1割程度は入れたほうがよいでしょう。

借入可能額は、「金融機関から借り入れられる額」ではなく、「自分が返済できる額」から考えましょう。たとえば、長期固定ローンの「フラット35」の場合、年収に占める年間返済額の割合(返済負担率)が35%以下(400万円未満の場合は30%以下)となっています。しかし、年収500万円で借入可能額いっぱいいっぱい借りた場合、年間175万円(月々15万円弱)返済しなくてはなりません。実際には社会保険料や税金が引かれて手取り年収は400万円弱ですから、残り約225万円(月19万円弱)で生活することになります。特に子どもがいる家庭では、将来教育費が増えてきますから、これでは厳しいですね。

そこで、実際にこれくらいなら長期にわたって返していけそうだという額を考えてみましょう。下図は、月々の返済額と返済期間からいくらくらいの借入ができるかを示したものです。我が家の適正な借入額はいくらくらいになりそうですか?

自分たちだけでは希望の物件を手に入れるのが難しい場合、親等の支援についても検討してみましょう。現在、住宅資金の贈与はかなり税制優遇されています。

最後に1.1で割るのは、住宅を手にいれる際にさまざまな諸費用がかかるから。新築で3~5%、中古では5~7%と言われていますが、引っ越し費用などもかかるので1割の経費をみています。
住宅は人生で一番大きな買い物です。後悔のないよう、慎重にプランを立てましょうね。

2015.5.27更新

絶好のタイミングを逃すな! 住宅ローンの借り換えで数百万円の節約も!!

夢のマイホーム、ゲットしたはいいけれど、ローン返済が大変ということはありませんか。

住宅ローンは借りっぱなしにせず、時々見直すことで、
労少なくして、多額の節約ができる可能性があるのです!

メンテナンスの方法にはいろいろありますが、今回ご紹介するのは「借り換え」です。
借り換えとは、その名のとおり、今の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、
原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

そして今、借り換えの“絶好のチャンス”が来ているのです!
というのも、ご存知「アベノミクス」という政策により世の中にお金がジャブジャブにあふれ、異常なほど金利が下がっているからです。
変動型で0.725%程度~、10年固定型では1.09%程度~、「フラット35」なら全期間固定でなんと1.46%~(買取型、借入期間が21年以上35年以下の場合)という史上最低水準の低さ! 
数年前に住宅を購入した人なら、借り換えを行うことで、総返済額を大幅に圧縮できる可能性アリです。

変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。まだもうしばらくは低金利が続くでしょうが、今後景気が回復し物価が上昇する兆しが現れれば、世の中の金利は先んじて上昇を始めます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準といっても過言ではないでしょう。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味「お宝」ともいえます。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円もかかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうか、まずは金融機関などのHPでシミュレーションしてみましょう。

もうひとつの注意点は、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことです。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

2015.5.13更新

今は住宅取得資金の“もらい時”!

ローンを組んで住宅を買う場合、年収などによって借りられる額に限度があるため、希望の物件に手が届かないこともあり得ます。

また、借入額が多くなれば、当然その後の返済は重くなります。そこで、親や祖父母からの援助をおねだりしたいと考える人もいるでしょう。そんな恵まれた人には耳よりな話が! 実は住宅購入時は、お金の「もらい時」なのです。

住宅の購入は、何千万~億円単位の不動産が動くだけでなく、家具や家電の買い替えなどを誘うため、個人消費に大きな影響を与えます。そのため、国は景気の悪いときほど、その刺激策として住宅購入の優遇制度を打ち出してきます。

そのひとつが、「住宅取得資金の非課税制度」。
通常は、たとえ家族であっても、年間110万円を超えるお金をもらうと贈与税がかかりますが、家を買うときに親や祖父母から援助を受ける場合、かなりの額の贈与でも非課税になるのです。

この制度は時限的で、非課税枠もその時々で変わります。
2014年は500万円(省エネ・耐震住宅は1,000万円)でしたが、消費税率が8%にアップして住宅が売れにくくなっていることから、2015年は1,000万円(同1,500万円)に拡大されました。この制度は年間110万円の枠(暦年贈与)と併用できるので、合計1,110万円(同1,610万円)まで非課税となるわけです。

2016年にはいったん枠が小さくなりますが、その後、消費税の再増税に伴い、10%で購入した場合は非課税枠が大幅に拡大します(消費税の10%への引き上げは2017年4月からですが、2016年9月末までに請負契約を締結すれば8%が適用されます。また、個人間で中古住宅を売買する場合には消費税はかかりません)。

ただし、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下、中古の場合は築20年以内(耐火建築物は25年以内)など、要件がありますので注意しましょう。

もうひとつ、「相続時精算課税制度」の住宅取得時の特例もあります。
これは、親や祖父母から20歳以上の子または孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税となり、将来相続が発生した際に、贈与額を相続財産に加算して精算するもの。
この制度は「暦年贈与」との併用はできませんが、「住宅取得資金の非課税制度」とは併用できるので、2015年は最大3,500万円(省エネ・耐震住宅は4,000万円)まで非課税で援助を受けられる計算になります。

おねだりするなら、こうした制度をしっかり押さえて、戦略的に交渉しましょう!

2015.6.15更新

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