家主が納得する、賃料交渉テクニック Part.2

このレシピを実行して

15,000貯まる!
<材料>

・入居前の家主・仲介業者への相談

<Point>

1家賃と管理費の割合を変えて、入居費用を節約

2家賃と管理費の割合変更は、家主も受け入れやすい

3家賃と管理費の割合変更で、更新手数料も節約

※家賃5,000円の引き下げ、管理費5,000円の引き上げで、入居費1万5,000円の節約!

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前回に続き、賃料交渉Part2!

前回の交渉は、支払賃料全体の引き下げでした。ただし、これは家主の毎月の家賃収入の減少を意味するため、すんなりと受け入れられない可能性もあります。そこで、もうひとつの交渉術をご紹介しましょう。

一般的に、賃料には家賃と管理費があります。今回はこの家賃と管理費の割合に着目。家主が納得する賃料交渉術、それは、家賃と管理費の割合変更をお願いする、というものです。

具体的にみてみましょう。
家賃7万8,000円、管理費2,000円、計8万円の物件Aがあったとします。K子さんは、現地も見て気に入ったので入居したいと思いました。でも、この物件Aは前の入居者が引っ越したばかりで、長い間空室が続いていたものではありません。少しでも節約したいK子さんは、次のように交渉しました。「すみません。賃料は8万円のままでいいのですが、家賃を7万3,000円に、管理費を7,000円にしていただけませんか?」

今回のケースでは毎月の支払賃料は変わりません。では、どのような効果があるのでしょうか?

部屋を賃貸する場合には、実際の賃料以外にも様々な費用がかかります。その主なものが敷金、礼金、仲介手数料等の入居費用です。敷金は、家主を保護するためのお金です。退居時には原則、入居者に払い戻されますが、賃料の未払いがあったり、不注意により賃貸物件に損傷を与えたりした場合には、敷金から家主にその損害分が支払われます。礼金は、家主へのお礼金です。仲介手数料は、物件を紹介した不動産会社への手数料です。一般的に敷金や礼金はそれぞれ家賃の1~2ヵ月分、仲介手数料は家賃の1ヵ月分が相場です。

では、家主がK子さんの提案を承諾した場合の入居費用を計算してみましょう。仮に敷金、礼金、仲介手数料がそれぞれ家賃の1ヵ月分とすると、交渉前の入居費用は23万4000円(7万8,000円×3ヵ月分)です。それが、交渉後は21万9,000円(7万3,000円×3ヵ月分)となり、1万5,000円の節約となります。敷金や礼金、仲介手数料は賃料全体ではなく、家賃を基準に計算する、というのがポイント。よって、家賃と管理費の割合を変更するだけで、入居費用を大きく節約できるのです。

さらに、家賃と管理費の割合変更は、賃貸契約を更新する際に支払う更新手数料の節約にもつながります。更新手数料も、入居費用同様、家賃を基準に計算します。K子さんの例でみると、もし更新手数料が家賃の2ヵ月分だった場合には、1万円の節約となります。

家主としては、入居時に受取る礼金は減ってしまいますが、敷金はいずれ返却すべきもの。また、なんといっても毎月の賃料収入が変わらないということはうれしいものです。

今回の交渉はPart1の賃料全体の引き下げ交渉よりも、ハードルは低くなるでしょう。入居費用を少しでも節約したいという方は、一度試してみてはいかがでしょうか?

2015.6.15更新

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執筆者

工藤清美 ファイナンシャル・プランナー

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。 シンクタンク、出版社を経て、銀行に勤務。銀行では市場部門でリスク管理を担当。08年CFP®(FP上級資格)取得。 現在は独立系FPとして、相談業務、セミナー講師、執筆などを行う。個人相談ではリピーターも多く、資産運用や相続対策などについて、実行支援までを行う。2児の母。

工藤清美

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家主が納得する、家賃交渉テクニック Part.1

部屋を借りるとき、賃料を交渉したことはありますか?

「賃料を交渉するなんて、できるの?」と思われるかもしれません。全てのケースで成功するとは限りませんが、賃料交渉はやってみる価値はあります。それどころか、物件によっては賃料交渉を前提に高めに価格設定している場合もあるため、逆に交渉しなければ損をしてしまうこともあるのです。

一般的に、部屋の賃料には家賃と管理費があります。家賃はその名の通り、部屋を借りるための費用です。管理費はマンション等の共有部分の清掃やメンテナンス(電球の交換やエレベータの整備等)の費用です。

もし、家賃と管理費で合計8万円の賃料を、交渉後7万9,000円にすることができれば、年間1万2,000円の節約になります。では、賃料交渉をより成功しやすくするためには、どのようなポイントがあるのでしょうか?

最も引っ越しの多い時期は1~3月です。もし、あなたの引っ越しの時期が繁忙期を過ぎた4月以降の場合は、部屋を保有する家主は賃料交渉に応じてくれる可能性が高くなります。さらに、夏を迎えるこれからの時期は、その確率はさらに高まります。繁忙期を過ぎたこの時期に部屋が空いているということは、その後すぐには入居者が現れない可能性があるからです。

家主にとって最もコワイのは、長期間空室が続いてしまうこと。もし、家賃8万円の部屋で1ヵ月間の空室が続けば、家主にとっては8万円の損失、2ヵ月空室が続けば16万円の損失となります。一方、賃料を1,000円に下げて、すぐに入居者が見つかれば、1,000×24ヵ月=2万4,000円(2年更新の場合)の損失、2,000円下げた場合でも4万8,000円損失です。家主としては、数千円家賃を下げて空室が埋まるのならば、そのほうが良いと思うかもしれません。

某不動産会社を通じて家主にヒヤリングしたところ、空室が2ヵ月続いたら賃料の引き下げを検討する場合が多いとのこと。ということは、入居先の空室期間が2ヵ月以上の場合は、家主は賃下げに応じる可能性が高くなるということになります。

ただし、交渉ごとは相手の立場を考えて行う必要があります。あなたが交渉するのは不動産会社ですが、不動産会社は家主にあなたの要求を伝え、承諾を得なければなりません。つまり、不動産会社が家主に伝えやすく、そして、家主も受け入れやすい条件を提示する必要があります。「自分が家主だったら、どのくらいの賃下げなら受け入れられるか」というように、相手の立場に立った条件を提示するのが、賃下げ交渉を成功させるポイントです。

2015.5.13更新

今は住宅取得資金の“もらい時”!

ローンを組んで住宅を買う場合、年収などによって借りられる額に限度があるため、希望の物件に手が届かないこともあり得ます。

また、借入額が多くなれば、当然その後の返済は重くなります。そこで、親や祖父母からの援助をおねだりしたいと考える人もいるでしょう。そんな恵まれた人には耳よりな話が! 実は住宅購入時は、お金の「もらい時」なのです。

住宅の購入は、何千万~億円単位の不動産が動くだけでなく、家具や家電の買い替えなどを誘うため、個人消費に大きな影響を与えます。そのため、国は景気の悪いときほど、その刺激策として住宅購入の優遇制度を打ち出してきます。

そのひとつが、「住宅取得資金の非課税制度」。
通常は、たとえ家族であっても、年間110万円を超えるお金をもらうと贈与税がかかりますが、家を買うときに親や祖父母から援助を受ける場合、かなりの額の贈与でも非課税になるのです。

この制度は時限的で、非課税枠もその時々で変わります。
2014年は500万円(省エネ・耐震住宅は1,000万円)でしたが、消費税率が8%にアップして住宅が売れにくくなっていることから、2015年は1,000万円(同1,500万円)に拡大されました。この制度は年間110万円の枠(暦年贈与)と併用できるので、合計1,110万円(同1,610万円)まで非課税となるわけです。

2016年にはいったん枠が小さくなりますが、その後、消費税の再増税に伴い、10%で購入した場合は非課税枠が大幅に拡大します(消費税の10%への引き上げは2017年4月からですが、2016年9月末までに請負契約を締結すれば8%が適用されます。また、個人間で中古住宅を売買する場合には消費税はかかりません)。

ただし、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下、中古の場合は築20年以内(耐火建築物は25年以内)など、要件がありますので注意しましょう。

もうひとつ、「相続時精算課税制度」の住宅取得時の特例もあります。
これは、親や祖父母から20歳以上の子または孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税となり、将来相続が発生した際に、贈与額を相続財産に加算して精算するもの。
この制度は「暦年贈与」との併用はできませんが、「住宅取得資金の非課税制度」とは併用できるので、2015年は最大3,500万円(省エネ・耐震住宅は4,000万円)まで非課税で援助を受けられる計算になります。

おねだりするなら、こうした制度をしっかり押さえて、戦略的に交渉しましょう!

2015.6.15更新

絶好のタイミングを逃すな! 住宅ローンの借り換えで数百万円の節約も!!

夢のマイホーム、ゲットしたはいいけれど、ローン返済が大変ということはありませんか。

住宅ローンは借りっぱなしにせず、時々見直すことで、
労少なくして、多額の節約ができる可能性があるのです!

メンテナンスの方法にはいろいろありますが、今回ご紹介するのは「借り換え」です。
借り換えとは、その名のとおり、今の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、
原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

そして今、借り換えの“絶好のチャンス”が来ているのです!
というのも、ご存知「アベノミクス」という政策により世の中にお金がジャブジャブにあふれ、異常なほど金利が下がっているからです。
変動型で0.725%程度~、10年固定型では1.09%程度~、「フラット35」なら全期間固定でなんと1.46%~(買取型、借入期間が21年以上35年以下の場合)という史上最低水準の低さ! 
数年前に住宅を購入した人なら、借り換えを行うことで、総返済額を大幅に圧縮できる可能性アリです。

変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。まだもうしばらくは低金利が続くでしょうが、今後景気が回復し物価が上昇する兆しが現れれば、世の中の金利は先んじて上昇を始めます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準といっても過言ではないでしょう。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味「お宝」ともいえます。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円もかかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうか、まずは金融機関などのHPでシミュレーションしてみましょう。

もうひとつの注意点は、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことです。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

2015.5.13更新

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