家主が納得する、家賃交渉テクニック Part.1

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24,000貯まる!
<材料>

・賃料のかかる住居

<Point>

1契約前に、まずは家賃を交渉してみる

2賃下げ交渉は夏場がねらい目

3空室が2ヵ月以上続いている物件は、賃下げ交渉が成立しやすい

4相手の立場を考えながら、交渉をする

※月1,000円の賃下げ交渉に成功した場合、2年分の節約額

部屋を借りるとき、賃料を交渉したことはありますか?

「賃料を交渉するなんて、できるの?」と思われるかもしれません。全てのケースで成功するとは限りませんが、賃料交渉はやってみる価値はあります。それどころか、物件によっては賃料交渉を前提に高めに価格設定している場合もあるため、逆に交渉しなければ損をしてしまうこともあるのです。

一般的に、部屋の賃料には家賃と管理費があります。家賃はその名の通り、部屋を借りるための費用です。管理費はマンション等の共有部分の清掃やメンテナンス(電球の交換やエレベータの整備等)の費用です。

もし、家賃と管理費で合計8万円の賃料を、交渉後7万9,000円にすることができれば、年間1万2,000円の節約になります。では、賃料交渉をより成功しやすくするためには、どのようなポイントがあるのでしょうか?

最も引っ越しの多い時期は1~3月です。もし、あなたの引っ越しの時期が繁忙期を過ぎた4月以降の場合は、部屋を保有する家主は賃料交渉に応じてくれる可能性が高くなります。さらに、夏を迎えるこれからの時期は、その確率はさらに高まります。繁忙期を過ぎたこの時期に部屋が空いているということは、その後すぐには入居者が現れない可能性があるからです。

家主にとって最もコワイのは、長期間空室が続いてしまうこと。もし、家賃8万円の部屋で1ヵ月間の空室が続けば、家主にとっては8万円の損失、2ヵ月空室が続けば16万円の損失となります。一方、賃料を1,000円に下げて、すぐに入居者が見つかれば、1,000×24ヵ月=2万4,000円(2年更新の場合)の損失、2,000円下げた場合でも4万8,000円損失です。家主としては、数千円家賃を下げて空室が埋まるのならば、そのほうが良いと思うかもしれません。

某不動産会社を通じて家主にヒヤリングしたところ、空室が2ヵ月続いたら賃料の引き下げを検討する場合が多いとのこと。ということは、入居先の空室期間が2ヵ月以上の場合は、家主は賃下げに応じる可能性が高くなるということになります。

ただし、交渉ごとは相手の立場を考えて行う必要があります。あなたが交渉するのは不動産会社ですが、不動産会社は家主にあなたの要求を伝え、承諾を得なければなりません。つまり、不動産会社が家主に伝えやすく、そして、家主も受け入れやすい条件を提示する必要があります。「自分が家主だったら、どのくらいの賃下げなら受け入れられるか」というように、相手の立場に立った条件を提示するのが、賃下げ交渉を成功させるポイントです。

2015.5.13更新

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執筆者

工藤清美 ファイナンシャル・プランナー

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。 シンクタンク、出版社を経て、銀行に勤務。銀行では市場部門でリスク管理を担当。08年CFP®(FP上級資格)取得。 現在は独立系FPとして、相談業務、セミナー講師、執筆などを行う。個人相談ではリピーターも多く、資産運用や相続対策などについて、実行支援までを行う。2児の母。

工藤清美

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家主が納得する、賃料交渉テクニック Part.2

前回に続き、賃料交渉Part2!

前回の交渉は、支払賃料全体の引き下げでした。ただし、これは家主の毎月の家賃収入の減少を意味するため、すんなりと受け入れられない可能性もあります。そこで、もうひとつの交渉術をご紹介しましょう。

一般的に、賃料には家賃と管理費があります。今回はこの家賃と管理費の割合に着目。家主が納得する賃料交渉術、それは、家賃と管理費の割合変更をお願いする、というものです。

具体的にみてみましょう。
家賃7万8,000円、管理費2,000円、計8万円の物件Aがあったとします。K子さんは、現地も見て気に入ったので入居したいと思いました。でも、この物件Aは前の入居者が引っ越したばかりで、長い間空室が続いていたものではありません。少しでも節約したいK子さんは、次のように交渉しました。「すみません。賃料は8万円のままでいいのですが、家賃を7万3,000円に、管理費を7,000円にしていただけませんか?」

今回のケースでは毎月の支払賃料は変わりません。では、どのような効果があるのでしょうか?

部屋を賃貸する場合には、実際の賃料以外にも様々な費用がかかります。その主なものが敷金、礼金、仲介手数料等の入居費用です。敷金は、家主を保護するためのお金です。退居時には原則、入居者に払い戻されますが、賃料の未払いがあったり、不注意により賃貸物件に損傷を与えたりした場合には、敷金から家主にその損害分が支払われます。礼金は、家主へのお礼金です。仲介手数料は、物件を紹介した不動産会社への手数料です。一般的に敷金や礼金はそれぞれ家賃の1~2ヵ月分、仲介手数料は家賃の1ヵ月分が相場です。

では、家主がK子さんの提案を承諾した場合の入居費用を計算してみましょう。仮に敷金、礼金、仲介手数料がそれぞれ家賃の1ヵ月分とすると、交渉前の入居費用は23万4000円(7万8,000円×3ヵ月分)です。それが、交渉後は21万9,000円(7万3,000円×3ヵ月分)となり、1万5,000円の節約となります。敷金や礼金、仲介手数料は賃料全体ではなく、家賃を基準に計算する、というのがポイント。よって、家賃と管理費の割合を変更するだけで、入居費用を大きく節約できるのです。

さらに、家賃と管理費の割合変更は、賃貸契約を更新する際に支払う更新手数料の節約にもつながります。更新手数料も、入居費用同様、家賃を基準に計算します。K子さんの例でみると、もし更新手数料が家賃の2ヵ月分だった場合には、1万円の節約となります。

家主としては、入居時に受取る礼金は減ってしまいますが、敷金はいずれ返却すべきもの。また、なんといっても毎月の賃料収入が変わらないということはうれしいものです。

今回の交渉はPart1の賃料全体の引き下げ交渉よりも、ハードルは低くなるでしょう。入居費用を少しでも節約したいという方は、一度試してみてはいかがでしょうか?

2015.6.15更新

親の努力次第?!学習塾の費用を節約するワザ

人生最大出費の一つが、子どもの教育費であることは間違いありません。できればここは節約せず、存分に費用をかけてあげたいところですが、無い袖は振れないとお悩みのご家庭も多いでしょう。今回は、子どもの塾代や習い事を節約するワザを紹介します。

■通信教材に切り替える

高校受験の場合、塾代だけでも、入学金・授業料・夏期講習・冬期講習・模試代を含めて1年間で60~80万円かかります。大学受験であれば、さらに年間10万ずつプラスされると言われます。さらに、小学3年生の2月~6年生の1月までの3年間通うことが多い中学受験なら、3年間で200万円ほどかかるといわれます。これにプラスして、塾への送迎代や交通費、お弁当などの費用もかかります。

こうした費用を切り詰めるためには、通信教材の活用を検討してみましょう。子どもの自立心や勉強内容への親の関与も必要になりますが、費用的には節約になるはずです。

■受講期間・科目を減らす

両親が忙しく自宅学習が難しい、塾に通わなければ志望校に受からない……という場合は、塾に通う期間や科目を見直してみましょう。
塾に言われるままになるのではなく、「苦手な科目だけ通う」「受験前の追い込みシーズンだけ通う」などで、コストも削減できるはずです。

■「なんとなく」はやめる

塾以外の習い事については、「なんとなく」での受講をやめましょう。「ママ友や仲のいい同級生に誘われた」や「みんなが習っているから」などではなく、家庭の教育方針に従って、「これを身に付けさせたい」というものだけに絞りましょう。友達付き合いと習い事は切り離して考えたほうがよさそうです。

■単発の講座などを利用する

「水泳が苦手」という子どもに泳ぎを習わせたいなど、「苦手を克服したい」「ちょっとやってみたい」という場合は、夏休みの間だけなどの単発講座を活用してみましょう。

また、自治体の広報には、1日や数回限りのさまざまな体験教室が紹介されていることがあります。分野も、芸術系やスポーツなど多彩で、子どもだけのもの、親子で参加できるものなどさまざま。ぜひこういった機会も活用してみましょう。

消費電力が最も多いのはあの家電!電気代を節約するワザ

電気は現代生活に欠かせない生活インフラのひとつ。とはいえ、お得に賢く活用して節約に努めたいものです。電気代は工夫することで、50%OFF以上の節約も可能といいますので、がんばりましょう。

1.時間帯割り引きを活用しよう

共働きや一人暮らしで、昼間はあまり自宅にいないという家庭であれば、時間帯割り引きの活用がおすすめです。
これは、夜10時(11時)~朝8時(7時)までの電気代を70%~80%OFFにする代わりに、その他の時間帯は約30%ほど高くなるというもの。洗濯や掃除、炊飯などの家事を夜にする家庭なら、さらに節約につながります。

2.契約アンペアを下げよう

電気代の基本料金は、契約アンペアに応じて高くなる仕組みなので、節約したい場合はこれを引き下げましょう。電気を使用中にブレーカーが落ちる可能性もありますが、あらかじめ「ブレーカーが落ちる」と分かっていれば、電気の使い方の見直しにもつながります。
10A基本料金を下げると、月に250円・年間で5,000円以上の電気代節約につながると言います。手続きも簡単なので、実行しない手はありません。

3.待機電力を削減しよう

使用電力量の約10%は、待機電力として使われています。月に5,000円の電気代がかかっている家庭であれば、500円の節約につながります。テレビを消す時は本体の電源を消すなど習慣づけましょう。
待機電力の削減には、スイッチ付きのタコ足配線タップがおすすめです。冷蔵庫やパソコンなど、待機電力を落としたくない家電と、落としてもいい家電の見分けがすぐにつくようになります。

4.冷蔵庫の冷却温度を「強」から「中」に
家庭内でもっとも消費電力が多い家電は冷蔵庫で、次いで照明器具、テレビ、エアコンの順になります。
冷蔵庫にかかる電気代を節約するためには、冷却温度を「強」から「中」に変えましょう。これだけで年間約1,360円の節約になるという試算もあります。
さらに、冷蔵庫は無駄に開け閉めしないこと。開きっぱなしになっているとそれだけ電力を消費します。庫内はぎゅうぎゅう詰めにせず、きちんと整理整頓しておけば、モノを探す時間も短くできます。

2015.6.15更新

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